Pilsen Housing Cooperative 

Preguntas más frecuentes / FAQ

¿Qué es una cooperativa de vivienda?
¿Cuáles son los beneficios de una cooperativa?
¿Qué es una cooperativa de "capital limitada"?
¿Cuánto me puedo ganar con una acción en la cooperativa?
¿Cuánto costará vivir en la cooperativa?
¿Vivir en la cooperativa significa que mis costos de vivienda mensuales nunca subirán?
¿Cómo piensan controlar el costo de la vivienda si los impuestos sobre la propiedad en Pilsen siguen aumentando?
¿Necesito tener cierto salario mínimo para vivir en la cooperativa? ¿Hay límites de ingresos?
¿Qué quiere decir “scattered site”/cooperativa de vivienda “dispersa”?
¿Por qué la cooperativa se está enfocando en artistas y familias?
Yo no vivo en Pilsen, pero quiero entrar en la cooperativa.
¿Qué pasa si ya no quiero vivir en la cooperativa?
Ya soy propietario en Pilsen. ¿De qué manera puedo participar en la cooperativa?
No quiero vivir en la cooperativa, pero ¿cómo les puedo ayudar? 
¿Qué es una cooperativa de vivienda?

Una cooperativa de vivienda se conforma por un grupo de personas que voluntariamente se unen para comprar la propiedad donde viven. La propiedad pertenece a la cooperativa, que es una organización sin fines de lucro. Todos los socios de la cooperativa son dueños y co-propietarios, y entre ellos, toman las decisiones democráticamente. Cada familia de la cooperativa tiene derecho a ocupar un departamento en la cooperativa. Todos los miembros de la cooperativa pagan un costo mensual de la vivienda, lo cual cubre el costo de la hipoteca, impuestos a la propiedad, mantenimiento, y cualquier otro costo operativo. Todas las cooperativas comparten algunos valores claves: la autoayuda, la democracia, la igualdad, la equidad y la solidaridad. 

¿Cuáles son los beneficios de una cooperativa?

Las cooperativas ofrecen una forma de vivienda estable y económica. Los mismos residentes controlan la administración de la cooperativa. No estarás sujeto a los caprichos de un dueño; el edificio donde vives jamás será vendido, y el costo mensual que pagas no subirá por cantidades extraordinarias. No hay nadie haciendo dinero de la vivienda.  Puedes permanecer en tu departamento mientras pagues la carga mensual y sigas las reglas de la cooperativa. Los costos de mantenimiento de la vivienda se reparten entre todos los cooperativistas, y normalmente las cooperativas pagan menos impuestos sobre la propiedad.  Puedes dejar tu acción de la cooperativa a tus hijos (o transferirlo a otro miembro de tu familia). En caso de que quieras vender tu acción, recibirás una porción predeterminada del capital que has invertido en PIHCO. Vivir en cooperativa también conlleva muchos beneficios sociales y comunitarios—tus vecinos serán estables, de confianza, y comprometidos con la comunidad. Arriba

¿Qué es una cooperativa de "capital limitada"?

Hay varios tipos de cooperativas de vivienda. En una cooperativa regida por la tasa del mercado (“market-rate”), el valor de una acción sube o baja con el mercado. Si los precios de la vivienda del barrio aumentan, también aumenta el precio de una acción en la cooperativa (y aumenta también la ganancia sobre la venta de una acción).  

PIHCO es una cooperativa “de capital limitado" (“limited equity”). Por medio de nuestros estatutos, imponemos un límite sobre el precio de la reventa de cada acción. Así aseguramos que la cooperativa siga como una opción estable y económica durante muchos años en el futuro. Los socios de PIHCO acumulan algo de patrimonio individual durante su estancia en la cooperativa, pero no al nivel de la tasa del mercado.

Los inversionistas están comprando edificios en Pilsen y por ende, están aumentando las rentas. Ellos miran la propiedad como mercancía y una manera de hacer dinero. Nosotros vemos los edificios del vecindario como nuestros hogares, lugar donde podemos permanecer para criar a nuestros hijos y nietos.  Arriba

Quiero comprar una propiedad en Pilsen para invertir. ¿Cuánto me puedo ganar con una acción en la cooperativa?

En este modelo no hay oportunidad para ninguna ganancia monetaria. Todos los socios de la cooperativa tienen que vivir en la cooperativa. Una familia podrá crear algo de patrimonio individual, pero de una manera limitada. Invertir en PIHCO es una manera de permanecer en Pilsen y invertir en la comunidad. No es una manera de hacer dinero.  Arriba

¿Cuánto costará vivir en la cooperativa?

Estamos formando la cooperativa PIHCO para las familias de ingresos moderados. Si tu familia puede comprar una casa en Cicero o Melrose Park, pensamos que deberías de poder comprar un departamento en la comunidad donde has rentado por años. Queremos que PIHCO sea lo más asequible posible, al mismo tiempo que nos aseguramos de que nuestra cooperativa tenga una base financiera sólida y ofrezca vivienda digna. Buscaremos donaciones y subsidios cuando sea apropiado.

Las acciones de nuestro primer edificio (de seis departamentos) costaban desde $73,000 por un departamento chico y hasta $155,000 por un departamento de dos pisos (1,250 pies cuadrados). La mayoría de los primeros cooperativistas contribuyeron un enganche del 10%. Los cargos mensuales actuales varían entre $450 y $1,500 por mes, dependiendo del tamaño del departamento y el enganche que puso el socio. Los cargos mensuales incluyen todos los gastos—la hipoteca, los impuestos de propiedad, la seguranza, el agua, y fondos para reparaciones y mejoras.   Arriba

¿Vivir en la cooperativa significa que mis costos de vivienda mensuales nunca subirán?

No. Los costos de vivienda se ven afectados por muchas razones -incluyendo costos de mantenimiento y reparación, tasas de interés hipotecarias, el costo del agua, etc. Se puede esperar que los costos de vivienda aumenten, pero no a las mismas tarifas que otras viviendas. Y nadie está haciendo ganancia de tu vivienda.  Arriba

 

¿Cómo piensan controlar el costo de la vivienda si los impuestos sobre la propiedad en Pilsen siguen aumentando?

En otras ciudades, las cooperativas de capital limitado pagan impuestos reducidos. (De hecho, en algunas localidades, las cooperativas no pagan ningún impuesto durante su fase formativa.) Tenemos la intención de asegurar impuestos reducidas para todas las propiedades de PIHCO. ¿Por qué? Porque al decidir de antemano limitar el valor de reventa de nuestras acciones, estamos voluntariamente renunciando a la ganancia que podríamos obtener de la propiedad, con el fin de mantener la vivienda al alcance de futuras familias. Somos un grupo de ciudadanos que por nuestra cuenta estamos creando “affordable housing,” vivienda económica. No deberíamos de pagar los mismos impuestos que los inversionistas que están lucrando con la venta de las propiedades en Pilsen. Arriba

¿Necesito tener cierto salario mínimo para vivir en la cooperativa? ¿Hay límites de ingresos?

En este momento, no hay ni mínimo ni máximo de ingreso. Por lo general, debes tener un ingreso que es tres veces mayor que el costo mensual de la vivienda.  Arriba

¿Qué quiere decir “scattered site” /cooperativa de vivienda “dispersa”?

La mayor parte de la vivienda de Pilsen está compuesto de edificios de entre 2 y 4 departamentos. Por lo tanto, la cooperativa estará compuesta de muchos edificios chicos. De hecho, queremos que PIHCO tenga tantos edificios como sea posible en Pilsen, para evitar que caigan en manos de los inversionistas y así conservarlos de manera permanentemente para  los miembros de la comunidad. Arriba

¿Por qué la cooperativa se está enfocando en artistas y familias?

Familias de inmigrantes obreras y artistas latinos han dado a Pilsen su carácter en los últimos 40 años. Estos dos grupos están siendo desplazados rápidamente del vecindario. Entre 2000 y 2010, el número de familias con hijos en Pilsen disminuyó en un 41 por ciento. Los artistas de nuestro grupo temen ser desplazados de Pilsen; algunos ya han tenido que irse.  Arriba

Yo no vivo en Pilsen, pero quiero entrar en la cooperativa.

PIHCO es principalmente una estrategia contra el desplazamiento de residentes de Pilsen. Es un intento de dar estabilidad a nuestro barrio en un momento de intensa gentrificación. Durante toda la historia de Chicago, Pilsen ha sido un barrio accesible a la gente de clase trabajadora. Las familias no se van de Pilsen porque quieren. Se van porque no pueden pagar las rentas o los impuestos que han aumentado junto con la llegada de los nuevos inversionistas que están comprando agresivamente nuestro vecindario, desalojando familias. Nuestro primer compromiso es con la gente de Pilsen. Arriba

¿Qué pasa si ya no quiero vivir en la cooperativa?

Tú puedes transferir tu acción en la cooperativa a tus hijos u otro miembro cercano de la familia. También puedes vender la acción a un nuevo miembro de la cooperativa (cada nuevo miembro tendrá que ser aprobado por el comité de membresía de PIHCO), o podría haber oportunidad de vender la acción directamente a la cooperativa. Arriba

 

Ya soy propietario en Pilsen. ¿De qué manera puedo participar en la cooperativa?

Nuestra visión incluye la posibilidad de que actuales propietarios de edificios en Pilsen se unen a la cooperativa, vendiendo sus edificios a PIHCO. Aunque esto significaría renunciar a un cierto control de tu edificio, también ofrece muchas ventajas: si quieres, puedes hacerte miembro también de la cooperativa, permitiendo que tus familiares se quedan en el edificio (y que, al fallecer, tus hijos o nietos sigan con el departamento o departamentos que tienen). Ya no serás el único responsable de los costos de mantenimiento y de impuestos; esos costos serán distribuidos entre todos los socios. Como hemos dicho, PIHCO es una manera de quedarte en Pilsen. Arriba

 

No quiero vivir en la cooperativa, pero ¿cómo les puedo ayudar? 

Primero que nada, gracias por tu apoyo a nuestra comunidad. “El barrio de La Dieciocho” es una joya en la ciudad de Chicago—con su cultura y su arte y el espíritu de superación que han demostrado sus familias por décadas. Todo esto está en riesgo. Te agradecemos muchísimo tu donación a nuestro proyecto. Ayudará directamente a que familias se quedan en el barrio—ya no como inquilinos, sino como dueños. 

Si conoces a un propietario en Pilsen que quiere vender su edificio, por favor ¡coméntale de nuestro proyecto!

Si quieres vender, ¡vende a tus vecinos, no a los inversionistas! Nos puedes contactar aquí. 

También puedes ayudar exigiendo a los oficiales electos en todos los niveles a apoyar a PIHCO y otros esfuerzos de “affordable housing,”  vivienda económica.  Como la gentrificación está aumentando las rentas en toda la ciudad, las familias pobres e incluso de clase media están siendo desplazados de las comunidades en las que han vivido y trabajado durante décadas. Esto es una injusticia. La cooperativa es una forma de quedarnos.

 
 
 

Large Heading

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

PIHCO FAQs (english)

What is a housing cooperative?


A housing cooperative is a group of people who join together voluntarily to purchase the housing where they live. The property is owned by the cooperative, which is a nonprofit organization. All the members of the co-op are shareholders in the co-op and equal owners of all property. They are co-landlords and make decisions together democratically. Each family in the co-op has a right to occupy one unit. All the members of the co-op pay a monthly housing charge that covers the cost of the mortgage, property taxes, maintenance and any other operating costs. All cooperatives share certain core values, including self-help, democracy, equality, equity and solidarity.




What are the benefits of a co-op?


Co-ops provide stable, affordable housing that the residents control. As a co-op member, you are not subject to the whims of a landlord. Your building won’t be sold; your monthly housing charge won’t go up by unreasonable amounts. There is no middle man making a profit from your housing. You can stay in your space as long as you pay the monthly charge and follow the rules of the co-op. You can leave your share in the co-op to your children (or another family member). Cooperatives often pay lower property taxes, which allow us to keep monthly housing charges lower. In the Pilsen Housing Cooperative, members will earn some equity, much like homeowners do, so if you decide to sell your share you will take some savings with you. We also think there are huge social and community benefits to a cooperative—you are building community with stable neighbors.




What is a “limited equity” co-op?


There are several types of housing cooperatives. In a market-rate co-op, the value of a share in the co-op fluctuates with the market. If housing prices in a neighborhood go up, so does the cost of buying into the co-op (and the profit members can earn by selling their share).

The Pilsen Housing Cooperative is a “limited-equity” co-op. Limited-equity co-ops promote long-term affordability primarily because their members agree up front to limit the resale price of a share. PIHCO members will build up some individual equity, but not at the market rate.

Limiting equity preserves affordability far into the future. Developers are viewing property in our neighborhood as a commodity and a way to make money. By limiting equity, we are viewing the buildings in our neighborhood as home and community—a place we can stay permanently—not a way to get rich.




I’m trying to buy property in Pilsen because I want to take advantage of rising prices. How much profit could I potentially make off a share in the co-op?


Our model ensures you will not earn any profit. All co-op members must live in the co-op (you cannot rent out your unit). Buying into PIHCO is an investment in the community.




How much will it cost to live in the co-op?


We are creating PIHCO with lower- and moderate-income people in mind. If your family can afford to buy a house in Cicero or Melrose Park, we think you should be able to buy property in your own community. We want to make PIHCO as affordable as possible, while still ensuring that our co-op is on solid financial footing. We plan to fund raise and go after as many subsides as we qualify for.

Shares in our first building (six units) ranged in price from $73,000 for a small 1 BR to $155,000 for a duplexed, 1,250 sq ft unit. Most cooperators brought a 10% down payment, some had more. Monthly housing charges vary from $450 to $1,500, depending on apartment size and how much money the owner put down. Monthly housing charges include all costs except individual utilities—mortgage, property tax, insurance, water, and capital reserves.




Does living in the co-op mean my monthly housing costs will never go up?


No. Housing costs are affected by many things—including maintenance and repair costs, mortgage interest rates, utilities, etc. You can expect housing costs to go up, but not at the same rate as other housing. And no landlord is making a profit off your living situation.




How will the co-op be affordable if property taxes in Pilsen continue to rise?


In other cities, limited-equity co-ops are taxed at affordable housing rates, not at market rates. (In fact, cooperatives sometimes pay no taxes at all during their start-up phase.) We intend to secure dramatically lowered property tax rates for all PIHCO properties. Why? Because by agreeing ahead of time to cap the resale value of our shares, cooperative members are voluntarily giving up wealth we could make from property—in order to maintain affordability for future co-op members. We are essentially a group of regular citizens who are creating and preserving affordable housing on our own. We should not be taxed at the same rates as developers who are making as much money as possible off property.




Do I need to have a certain income to live in the co-op? Are there income caps?


Not at this time.




What does it mean that the cooperative is “scattered-site”?


The bulk of Pilsen’s housing made up of 2-4-flat buildings, so it makes sense that our co-op would incorporate these. We want PIHCO to have as many buildings as possible in Pilsen—taking them permanently off-line for speculative developers and claiming them as affordable housing for the community.




Why is PIHCO's focus on artists and families?


Working-class immigrant families and Latino artists have given Pilsen its character over the past 40 years. These two groups are rapidly being displaced from the neighborhood. Between 2000 and 2010, the number of families with children in Pilsen declined by 41 percent. Artists in our group fear being priced out of Pilsen; some have already had to leave.




Why the focus on longtime Pilsen residents or residents with deep ties to the neighborhood?


The Pilsen Housing Cooperative is an anti-displacement strategy. For all of Chicago’s history, Pilsen has been an affordable working-class neighborhood. Families are not leaving Pilsen because they want to. They are leaving because they cannot afford the rents or skyrocketing property taxes bills that have arrived along with the new investor-owners who are aggressively buying out our neighborhood and evicting families. Our primary focus is on Pilsen residents.




What happens if I don’t want to live in the co-op anymore?


You can transfer your share in the co-op to your children or another close family member, or sell your share back to the cooperative or to a new member (who must be approved by the cooperative’s membership committee).




What if I already own property in Pilsen?


We think there are interesting opportunities for building owners in Pilsen to come under the umbrella of the cooperative. We absolutely envision current building owners in Pilsen joining the cooperative. While this will mean relinquishing some control of your building, it also carries many advantages—you and/or your family members can stay in the building where you have lived, and you’ll no longer be solely responsible for taxes maintenance costs; those costs will be spread among all co-op members. You can sell your building without having to move.




How can I support you?


First, thank you for caring about the people and character of our neighborhood. Pilsen is treasure—with its art and culture and the can-do attitude of its families—and all of that is at serious risk of being erased. You can make a donation to PIHCO here.

If you know a property owner in Pilsen who wants to sell his/her building, please introduce us! We want to encourage Pilsen building owners to sell to their neighbors, not to developers. Contact us here.

You can also encourage lawmakers at all levels to support PIHCO and all affordable housing efforts. As gentrification raises rents across the city, poor and even middle-class families are being priced out of the communities they have lived in and worked in for decades. That’s fundamentally unfair. The cooperative is a way for us to stay.





  • PIHCO on Facebook

(312) 574-0612

pilsenhousingcoop@gmail.com

1910 S. Wolcott Avenue, PILSEN 60608

© 2020 Pilsen Housing Cooperative.

Many thanks to photographer Nick Oza

for the beautiful images of our neighborhood.